Er ejendomme svaret på de lave renter?

Skal man købe ejendomme, når renten er meget lav?

De ekstremt lave renter har naturligt skærpet investorernes jagt på afkast. Efter en årrække med stigende priser har mange investorer genopdaget ejendomme som en relevant aktivklasse, der kan tilbyde et højere løbende afkast end obligationer, og samtidig har indbygget en vis inflationsbeskyttelse. Det sidste er dog med et  stort forbehold - mere om det senere.

Som investeringsobjekt har ejendomme mange attraktive elementer. De giver et løbende afkast. Historisk er de vel steget lidt mere end væksten i samfundet. Man kan øge afkast og risiko ved at belåne sine ejendomme, fx til faste lange renter. Det er et stort marked, hvor man som regel kan finde en investering med en risiko, der matcher temperamentet. Ubelånte boligejendomme med attraktive beliggenheder har fx en anden risiko- og afkastprofil end golfbaner med fuld belåning.

Som ved alle investeringer er det afgørende at gøre sig klart hvilke egenskaber, der skal drive afkast. For investeringsejendomme er nogle af de vigtigste faktorer:

  • Udvikling i afkastkrav (1. års dækningsbidrag i fht. købesummen) for erhvervsejendomme
  • Finansieringsrente og belåningsmuligheder
  • Den økonomiske situation for brugerne af ejendommen
  • Demografisk søgning hen imod eller væk fra ejendommens lokalområde
  • Ændring i udbuddet af ejendomme (herunder nybyggeri og at nogle ejendomme renoveres/slås sammen)
  • Inflationen
  • Kapitalgevinster eller -tab på eksisterende ejendomme (ejendomsmarkedet har en kraftig tendens til at blive selvforstærkende)
  • Skatteforhold
  • Sidst, men ikke mindst de tre vigtigste ting for alle ejendomme: Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed

Lang levetid = stor rentefølsomhed

Der er et forhold, der er afgørende at gøre sig klart inden man investerer. En ejendom holder i rigtig mange år - med ordentlig vedligeholdelse i århundreder. Levetiden bliver naturligvis afspejlet i prisen, når ejendommen skal handles eller værdifastsættes. Derfor er ejendomme ekstremt følsomme for udviklingen i de lange renter. Det er derfor vigtigt at se de seneste 30-35 års gevinster på ejendomme i lyset af de faldende finansieringsrenter.

Det er ekstremt vigtigt at gøre sig klart nu, hvor meget tyder på, at man så småt kan begynde at se stigende renter igen.

Højere inflation = højere rente = højere afkastkrav

Det er her forbeholdet for inflationen kommer ind i billedet. Som nævnt handles erhvervsejendomme ofte efter det såkaldte afkastkrav. Afkastkravet er dækningsbidraget på ejendommen (lejeindtægter ved fuld udlejning fratrukket driftsudgifter, men før renovering og udvendig vedligeholdelse) i forhold til købesummen.

Ifølge erhvervsmægleren Colliers Internationals kvartalsvise PULS (se http://www.colliers.com/da-dk/denmark/insights/markeds-puls) var afkastkravet for velbeliggende kontorejendomme i København 5% i 1. kvartal 2015. En ejendom med et dækningsbidrag på 4,20 kr. var dermed 4,2/5% = 84 kr værd.

To år efter er nettopriserne samlet steget 1,2%, og dækningsbidraget er steget til 4,25 kr. Det øger værdien af ejendommen med 1 kr til 85 kr. (4,25/5%), og man har derudover i løbet af de to år modtaget ca 8,45 kr i dækningsbidrag. Nu viser den seneste opgørelse fra Colliers PULS, at afkastkravet i 1. kvartal 2017 er faldet til 4,25%. Ejendommen forventes derfor værdisat til 100 kr. (4,25/4,25%).

I regneeksemplet giver inflationen altså på den korte bane 1 kr. i afkast, mens afkastkravet giver 15 kroner. Inflationen betyder altså på den korte bane langt mindre for investeringen end afkastkravet. Den rationelle investors afkastkrav afhænger til gengæld af renten, der igen afhænger en hel del af den forventede inflation. Hvis investorerne forventer stigende inflation og derfor sender afkastkravet tilbage på 5%, falder værdien af ejendommen altså til 85 kr igen - vel at mærke uden at indtægterne er opskrevet, da det kun er den forventede inflation, der er steget.

På den korte bane skal man derfor ikke forvente den store inflationsbeskyttelse i ejendomsinvesteringer - og man skal leve med en betydelig renterisiko. 

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

Scroll to top